Портал элитной недвижимости От ведущих девелоперов Москвы
Круглосуточная горячая линия
Сейчас работаем

Агентство недвижимости

Какие законы действуют при покупке квартиры в строящемся доме?

Решив приобрести недвижимость в строящемся доме, граждане часто не понимают, в чем заключается сделка. Не понимают, какой договор необходимо подписать и с кем? Каким законом регламентируется сделка и как защищаются права покупателя в случае задержки сроков сдачи и прочих проблем? Агентство недвижимости «ЧестнокофЪ» расскажет Вам какие законы действуют при покупке квартиры в стройке.

Договор долевого участия

В 2005 году начал действовать Федеральный закон No 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно этим документов регулируется взаимоотношения между застройщиком и покупателем.

В соответствии с законом строительная компания заключает Договор долевого участия (ДДУ) с покупателем и становится так называемым соинвестором стройки или дольщиком. Подписание договора не значит, что человек приобрел у строительной компании квартиру. Он только дает согласие на финансирование строительства за право требования квартиры после того, как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию.

Как только дом будет построен, право требования вступает в силу, и у застройщика появляется обязанность передать квартиру по ДДУ. И именно тот объект, который был выбран дольщиком. Также девелопер должен передать ключи от квартиры в установленные договором сроки. В противном случае его ждет штраф.

В обязательном порядке в ДДУ должно содержаться следующее:

– информация о строящемся доме: строительный адрес, кадастровый номер земельного участка;

– цена объекта;

– характеристика квартиры: метраж, номер и этаж, где будет находиться;

– срок сдачи дома в эксплуатацию;

– права и обязанности сторон;

– реквизиты продавца и покупателя.

От каких рисков защищен дольщик

После подписания договора долевого участия его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация в государственном органе защищает дольщиков от перепродажи квартиры. В начале 2000-х годов застройщики проводили махинации, когда продавали один и тот же объект нескольким людям. Отследить кто и сколько граждан были собственниками будущей квартиры было нереально. В результате владельцем становился один человек, другие через суд безуспешно пытались вернуть деньги.

Заключать ДДУ строительная компания может только, если имеет все необходимые документы для начала строительства. К ним относится документ, подтверждающий право собственности на земельный участок или договор аренды, разрешение на строительство и прочие документы согласно требованиям государства. А значит стройку не смогут приостановить, и дольщики гарантированно получат свои квартиры.

Законом защищаются денежные средства покупателей. Дольщик не переводит деньги напрямую застройщику. После подписания договора денежные средства перечисляются на эскроу-счета.

Счет эскроу – это специальный счет в банке, где хранятся деньги до тех пор, пока девелопер не выполнит обязательства, предусмотренные в ДДУ.

На этот же счет банк перечисляет деньги, если квартира покупается в ипотеку. Застройщик получит деньги со счета, когда покупатели начнут оформлять право собственности на объекты в сданном доме.

Средства дольщиков еще защищает компенсационный фонд долевого строительства – Фонд развития территорий. При каждом заключении ДДУ девелопер отчисляет 1,2% от суммы договора в этот фонд. И при банкротстве застройщика средства фонда могут быть направлены на компенсацию дольщикам либо на окончание строительства.

Риски при заключении ДДУ

Но все же есть подводные камни при заключении договора долевого участия.

Недобросовестные девелоперы могут предложить вместо подписания ДДУ вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). То есть человек выступает в качестве дольщика, но по документам получается, что граждане объединились в одну группу и для строительства наняла подрядчиков. Подрядчиком будет выступать застройщик. И деньги переводятся напрямую ему, минуя эскроу-счет. При этой схеме покупатели рискуют остаться и без жилья, и без вложенных денег.

Застройщик также может предложить покупателю подписать вместо ДДУ предварительный ДДУ (ПДДУ). В нем также указывается информация о квартире, ее стоимости, ответственность сторон. Но по закону по ПДДУ деньги не переводятся на счета эскроу. И такой договор не предусматривает наличия соответствующих документов у застройщика (право на участок, разрешение на строительство). А значит у покупателя нет гарантий, что дом построится и он получит свое жилье.

В ДДУ застройщик может внести пункт о том, что он вправе изменить условия договора без согласования с дольщиком. Например, изменения могут касаться площади квартиры и ее стоимости.

Девелопер может предложить подписать дополнительное соглашение к ДДУ. Особенно оно нужно, когда он хочет перенести сроки сдачи дома в эксплуатацию. По закону покупатель может потребовать неустойку за нарушение условий договора. В доп. соглашении могут содержаться пункты, которые снимают ответственность с застройщика за изменение сроков сдачи. Если дольщик подпишет соглашение, неустойку получить не получится.

Девелоперы могут поступить хитро, когда в ДДУ указывают, что при спорной ситуации нужно обратиться в конкретный суд. В случае нарушения условий дольщику может быть неудобно идти в этот суд.

Застройщик может навязать дополнительные услуги и прописать их в договоре. Например, может быть пункт по страхованию квартиры в определенной компании. Страховка может быть выше, чем в других компаниях. Также девелопер может навязать управляющую компанию, в которой будут завышенная стоимость услуг ЖКХ.

На что обратить внимание при подписании ДДУ

  1. На описание квартиры: начиная от метража и планировки до коммуникации и отделки.
  2. Внимательно посмотреть сроки сдачи дома и передачи ключей от квартиры.
  3. Не подписывать дополнительные соглашения, если сомневаетесь в каких-то пунктах.
  4. Вчитываться в каждый пункт, особенно касающиеся спорных вопросов и ответственности сторон.
  5. Обязательно регистрировать ДДУ в Росреестре.

Итог

Сделки с недвижимость в строящемся доме регламентируется ФЗ № 214. Законом предусмотрена подписание договора долевого участия и регистрации его в Росреестре. Денежные средства перечисляются на эскроу-счета. Только после выполнения застройщиком своих обязательств переводятся на его счет. Но существуют риски, связанные с подписанием ДДУ. Их нужно учитывать и внимательно читать договор. Если есть сомнительные условия в договоре, то лучше отказаться от такой сделки.

Если Вам нужна помощь профессионалов, агентство недвижимости «ЧестнокофЪ» поможет Вам подобрать подходящий объект в строящемся доме. Мы работаем с надежными проверенными застройщиками, и Вы гарантировано не потеряете вложенные средства и получите свою квартиру в срок.

 

Присоединиться к обсуждению

Compare listings

сравнить